0次浏览 发布时间：2025-06-04 00:01:00
观点指数 办公楼投资规模同比降幅扩大，重点八城平均办公租金环比微涨写字楼市场仍面临投资收缩、需求疲软、库存高企等困境，短期复苏需依赖宏观经济回暖与企业信心修复，长期则需通过产业升级、资产优化与模式创新等重构市场平衡。办公租赁市场表现上，重点八城办公楼平均租金为2.78元/平方米/天，环比由跌转涨，涨幅为1%，同比下跌10.88%，跌幅对比上月有所收窄。
出租率普降，写字楼经营活动持续承压以价换量策略对办公楼经营活动的支撑作用有限，市场供需失衡问题尚未得到根本改善。企业降本增效需求下，对办公空间的选择更为审慎，除价格外，对写字楼的区位、配套设施、智能化水平等综合品质要求更高。在此背景下，写字楼项目出租率并没有实现大幅提升，重点城市写字楼空置率仍处于高位。
中小企业发展指数环比下滑，写字楼与灵活办公协同发展2025年4月，中小企业发展指数为89.2，较上月下降0.3点。经历一季度的大幅上升后出现小幅回落，中小企业复苏基础尚不稳固。值得一提的是，随着办公市场竞争加剧，写字楼企业正逐步从单一空间租赁向生态服务集成转型。
中小规模主导商办资产交易，自用需求支撑市场基本面据观点指数不完全统计，期内共计发生6宗商办资产交易事件，总交易金额合计16.57亿元，对比上个报告期，资产交易单数有所增长，交易总金额出现下滑。期内商办资产交易市场以中小规模交易为主导，同时自用需求继续支撑商办投资市场基本面，资产转型与法拍交易带来新的增长机会。
办公楼投资规模同比降幅扩大，重点八城平均办公租金环比微涨
据国家统计局披露的数据，2025年1-4月，全国办公楼开发投资额和销售额累计值分别为1108亿元和839亿元，分别同比下滑16.7%和12.3%。
同期办公楼新开工面积和竣工面积累计值分别为483万平方米和471万平方米，分别同比下滑30.6%和9.5%。
从数据来看，全国办公楼投资规模同比降幅进一步扩大，开发商对写字楼市场的长期收益预期悲观，主动缩减拿地与建设投入。办公楼销售额同步预冷，企业扩租、购楼意愿持续受到抑制。
与此同时，办公楼新开工及竣工面积同比继续下跌，预示未来3年写字楼新增供应或将进一步减少，供需失衡矛盾有望随存量去化逐步缓解，但短期难以扭转供过于求的局面。
写字楼市场仍面临投资收缩、需求疲软、库存高企等困境，短期复苏需依赖宏观经济回暖与企业信心修复，长期则需通过产业升级、资产优化与模式创新等重构市场平衡。
数据来源：全国房价行情网、全球经济数据，观点指数整理
办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业平均租金走势情况。
2025年4月，上述城市办公楼平均租金为2.78元/平方米/天，环比由跌转涨，涨幅为1%，同比下跌10.88%，跌幅对比上月有所收窄。
具体来看，北京办公租金平均单价长期独占鳌头，2025年4月办公租金环比上涨6.86%至4.83元/平方米/天。
上海及广州办公楼租赁市场对比上月的活跃度也有所提升，两者办公租金环比涨幅分别为4.64%和1.28%。而深圳、杭州、成都、南京及武汉租金环比下跌，南京环比跌幅居首。
同期重点八城办公租金同比普遍承压。其中除广州同比微增0.32%外，其余七城均同比下跌，北京、上海、成都、南京及武汉同比跌幅均超10%。
整体来看，经济环境变化、新增供应持续释放、远程办公常态化等因素持续影响办公楼市场，导致租金长期承压。
出租率普降，写字楼经营活动持续承压
在当前写字楼市场中，供需失衡的状况依旧显著，“以价换量”不可避免地成为众多写字楼企业维系运营的主要策略。
据企业披露的2025年一季度业绩报告显示，包括陆家嘴集团、招商局商业房托、中国国贸、凯德投资等旗下写字楼项目的租金单价延续下行趋势，以维持项目经营稳定。
具体来看，凯德投资披露，2025年第一季度其在华办公楼延续负租金调整率。同期，招商局商业房托旗下多项目租金承压明显，如数码大厦、科技大厦二期以及招商局航华科贸中心项目的办公租金均出现同比下滑。
同时，2025年第一季度，陆家嘴集团上海甲级写字楼办公租金同比及环比微跌至7.68元/平方米/天。
当前，办公楼租赁市场需求端持续疲软，受企业扩张意愿减弱、远程办公普及等因素影响，租户对写字楼的议价能力增强，业主方被迫通过降价维持出租率，市场呈现买方为主导的格局。
不过，以价换量策略对办公楼经营活动的支撑作用有限，市场供需失衡问题尚未得到根本改善。基于降本增效的需求，企业对办公空间的选择更为谨慎，除价格外，对写字楼的区位、配套设施、智能化水平等综合品质要求更高。在此背景下，写字楼项目出租率并没有实现大幅提升，重点城市写字楼空置率仍处于高位。
数据来源：企业业绩公告，观点指数整理
聚焦写字楼出租率层面，今年第一季度，多个写字楼企业/项目出租率同比及环比均出现不同程度的下滑。
同比表现上，超75%的样本企业/项目出租率出现同比下滑，其中新时代广场和招商局航华科贸中心降幅显著，出租率分别同比减少21个百分点和18.5个百分点，主要受到租户退租及新增供应挤压影响。
环比表现上，超半数项目的出租率环比变动在2个百分点以内，项目经营趋于平稳。不过，招商局航华科贸中心环比骤减23.9个百分点，主要是期内一个大面积租户的租约到期所致。同期该项目月租金环比下跌14.1%至224.7元/平方米，主因是到期租户原租金高于市场均价，续租时价格回归理性水平。
同时受该项目出租率下滑影响，招商局商业房托旗下写字楼物业组合整体出租率减少7.6个百分点至82.2%。
同期，太古汇办公楼以及颐堤港一座出租率环比回升1个百分点，反映核心商圈经过租金调整与客户结构优化后，经营活动趋稳。
整体来看，2025年第一季度写字楼项目出租率呈现核心趋稳，外围波动的分化格局，市场仍处于调整期，核心商圈借助租金调整与客户结构优化，阶段性地稳住了出租率。
与此同时，随着新质生产力相关产业加速落地，2025年下半年科技类写字楼出租率有望逐步企稳，而传统商务写字楼仍需依赖政策红利与模式创新来穿越周期。
聚焦办公需求端，据世邦魏理仕数据披露，2025年一季度全国十大城市办公楼净吸纳量同比增长34%，其中一线城市贡献80%的需求，甲级办公楼净吸纳量同比增长58%。
本季度科技互联网行业新租交易面积达30万平方米，创12个季度新高，其中新设立交易占比近40%，中小初创企业为增量主力。同时，医疗、教育、文娱子行业新租面积及占比创历史新高。在政策的支持下，消费复苏带动相关办公需求的增长。
短期内，写字楼市场仍处于“以价换量”的调整阶段，但核心商圈通过租金适配与产业升级展现韧性，新质生产力相关办公需求有望成为破局的关键。未来，政策支持、资产升级与新兴产业导入将是穿越周期的核心抓手。
另外，据陆家嘴办公官微披露，截止4月30日，陆家嘴科学之门西塔综合体的首发甲级办公项目上海科技投资大厦出租率已经突破75%。
该项目于2024年6月竣工，并于今年1月迎来首个主力租户中科海光正式入驻。包括中科海光，当前上海科技投资大厦已签约的客户涉及高科技、医药、消费、金融、专业服务等行业。
据了解，整个科学之门项目开发体量为155万平方米，其中西区全部由陆家嘴集团操盘开发，预计在2025年全部竣工交付，整体业态包括三栋甲级办公楼（上海科技投资大厦、上海科技创新大厦以及320米高的科学之门西塔）、国际高端酒店、商业及长租公寓，其中科学之门西塔已完成了首批租户入驻。
中小企业发展指数环比下滑，写字楼与灵活办公协同发展
共享办公市场端，中小企业协会发布的最新数据显示，2025年4月，中小企业发展指数为89.2，较上月下降0.3点。在一季度大幅上升后出现小幅回落，中小企业复苏基础尚不稳固。
数据来源：中小企业协会，观点指数整理
具体来看，分项指数1升7降，唯一环比上升的是成本指数，中小企业景气水平波动下滑。
作为办公空间行业需求端的主要来源，中小企业发展态势与办公空间服务市场的需求结构、运营模式及行业趋势紧密联动。
据观点指数不完全统计，今年以来，多数办公空间服务商延续扩张颓势，整体发展依旧疲软。不过，也有部分办公空间服务商如创富港、IWG集团、BEEPLUS等企业逆势扩张，积极扩大市场占有率。
据BEEPLUS官微披露，近期其与南通创新区管委会签约合作协议，双方共同打造的BEEPLUS紫琅硅谷项目即将亮相，进一步强化其在集成电路、人工智能等战略性新兴产业的布局，目前该项目已启动预招商。
据了解，BEEPLUS紫琅硅谷项目落地南通创新区，深度聚焦集成电路产业，依托地方政府“三谷一区”战略，打造集总部办公、研发设计、测试封装于一体的专业化产业载体。
作为产业中心项目，BEEPLUS紫琅硅谷将打造成集产业办公、产业服务、商务休闲于一体的专项集成电路产业中心。
蜜蜂科技BEEPLUS以轻资产模式主导项目运营，负责整个项目的招商、管理、服务全流程职能，以集成电路产业封装测试实验室平台为引领，集总部、设计、研发功能于一体，招引一批集成电路上下游企业，打造南通市集成电路产业创新前沿标杆。
紫琅硅谷项目通过"政府主导+专业运营"模式，以集成电路产业为支点，整合长三角科创资源，构建集技术研发、企业孵化、资本对接于一体的创新生态，为南通实现经济高质量发展提供新动能，也为区域产城融合探索可复制的标杆样本。
与此同时，创富港持续聚焦北京、深圳等核心城市的核心商圈，近期在两城新设3个办公空间产品，包括现代国际大厦28楼、紫光发展大厦14层以及金利商业广场3层，通过密集布局强化区域服务的能力。
在写字楼市场整体承压的背景下，创富港以多元业态契合细分客群，依托全国网络实现资源协同。据官微披露，截至2025年3月，创富港在管项目覆盖全国九大重点城市，运营面积超38万平方米，累计服务企业数超40万。
值得一提的是，随着办公市场竞争加剧，写字楼企业正逐步从单一空间租赁向生态服务集成转型。
据观点指数不完全统计，包括中海商务、恒隆地产、瑞安办公、陆家嘴办公等多家写字楼企业，通过在传统写字楼项目中嵌入灵活办公空间，构建多样办公场景，满足多元化办公需求。
其中，5月7日，虹桥天地WORKXSOCIAL会议空间在上海虹桥商务区核心区正式揭幕。
据观点指数了解，WORKXSOCIAL是瑞安办公打造的灵活办公空间产品。近期面世的虹桥天地WORKXSOCIAL会议空间的定位是为长三角企业提供一站式商务解决方案，满足会议、培训、论坛等多元化需求。
项目位于虹桥国际中央商务区核心区，总面积超820平方米，通过可移动隔断系统实现10-150人规模的场景切换，适配不同活动的需求。
据瑞安办公官微披露，虹桥天地4栋写字楼吸引了众多企业总部和世界五百强企业入驻，形成了强大的企业集聚效应。同时，通过灵活办公与传统写字楼的协同效应，既可作为总部经济的补充设施，又能独立承接区域会展外溢需求，有效提升项目的综合竞争力。
与此同时，5月13日，恒隆旗下中环共享办公室空间NET•WORK正式开幕，其已吸引多家金融机构、专业服务公司及TMT企业进驻，试业期后租出率已达70%，租金介乎5000港元至约1万港元。
恒隆地产表示，共享办公室有灵活租期，适合不同客户的需求，有信心今年的出租率达到90%。
显然，写字楼企业正从单一“空间租赁”向“生态服务集成”转型，通过在项目内嵌入灵活办公空间，构建多元化办公场景，破解传统租赁模式的增长瓶颈。
中小规模主导商办资产交易，自用需求支撑市场基本面
大宗交易市场方面，据观点指数不完全统计，期内共计发生6宗商办资产交易事件，总交易金额合计16.57亿元，对比上个报告期，资产交易单数有所增长，交易总金额出现下滑。
数据来源：观点指数不完全统计
据观点指数不完全统计，期内商办资产交易市场以中小规模交易为主导，交易金额从0.79亿元到6.5亿元不等，交易金额区间跨度较大。
除爱尔眼科收购深圳广晟科创大厦项目达6.5亿元外，其余交易案例多数集中在1-4亿元，市场参与者以稳健型为主。
具体来看，据爱尔眼科医院集团发布公告披露，其全资子公司深圳滨海爱尔眼科医院已通过广东联合产权交易中心，以6.5亿元的价格，成功公开摘牌获得深圳广晟数码技术有限公司60%股权及特定债权项目。交易价款中包含60%股转款4.99亿元以及特定债权转让价款1.51亿元。
本次交易的核心资产为广晟科创大厦项目，总建筑面积约5.5万平方米，地上23层，地下停车场4层，交易完成后，爱尔眼科将100%持有深圳广晟科创大厦项目。据了解，爱尔眼科此次收购意在强化其在粤港澳大湾区的医疗服务网络，通过收购广晟科创大厦项目，爱尔眼科能够大幅增加本地医疗用房储备，扩大服务辐射范围。
城市分布上，交易城市集中于北京、上海、深圳等一线城市，以及青岛、重庆等新一线城市。这些城市经济活跃度高、产业资源集中，无论是自用型买家对办公场景的需求，还是投资者对资产保值增值的预期，都支撑着商办资产交易的活跃度。
聚焦买方角度，科技、金融及医疗等行业企业成主力买家，其中科技企业倾向于选择产业集聚度高的区域（如上海张江科学城），以获取人才、技术和政策红利。同时期内商办资产交易以自用需求为主导，超半数交易用途为企业自用，如雷神科技、乐鑫科技、首创证券等企业购置物业用于办公。
值得一提的是，新黄浦计划将收购的办公物业改建为长租公寓，企业正尝试通过业态转型挖掘商办资产新价值，以适应市场需求的变化。
5月15日，新黄浦发布公告宣布以2.15亿元收购北京昌平硅谷SOHO-2号楼项目，项目总建筑面积约2.18万平方米，交易单价约9880元/平方米。
据观点指数了解，本次交易显著低于区域商办楼面价（1.2万-1.8万/平方米）及评估价（1.52万元/平方米），成交价约为估值的64%。新黄浦以较低的价格收购该项目，在资产价格上抢占了先机，为后续改造运营以实现盈利创造了空间。
据悉，新黄浦通过全资子公司上海新黄浦投资管理有限公司独资成立SPV，以SPV名义出资完成收购。新黄浦借此进入北京市场，扩大区域版图，并依托卖方承诺将资产纳入北京市保障性住房体系，瞄准住房租赁市场。若能成功并实现良好运营，相信将为其积累在保障性住房领域的经验，进一步增强其持续经营和盈利的能力。
据观点指数不完全统计，期内多数交易通过市场化转让完成，主要基于买卖双方对于资产价值和自身需求的自主决策。同时，重庆国际金融大厦的法拍交易也表明，不良资产处置市场仍在释放供给，为投资者提供低价获取资产的机会，法拍渠道也是商办资产交易的重要补充。
整体来看，期内自用需求继续支撑商办投资市场基本面，资产转型与法拍交易带来新的增长机会。同时，随着企业经营预期的改善和资产运营模式的创新，商办市场有望在结构性调整中逐步复苏，核心城市优质资产和具备转型潜力的物业将持续受到关注。
值得一提的是，5月16日，中国金茂发布有关行使优先收购权的须予披露交易的进展公告。
公告中提及，中国金茂间接全资附属公司北京亦城与华福证券订立标的资产转让协议，行使优先收购权收购华福证券（代表专项计划）持有的标的股权和标的债权（含标的物业），总对价为人民币13.23亿元。此次交易是对2025年1月22日所发公告中提及事项的进一步推进，交易完成后，标的资产将由中国金茂间接全资持有。
早在1月22日，中国金茂已指定北京亦城为继任优先收购权人。交易完成后，标的资产的运营效果将成为关键，若能通过专业化运营提升资产价值，将有助于其形成持续的价值释放动能。
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